La Cour de cassation a rendu deux arrêts importants (15 janvier 2020 n°18-25.894 et n°18-25.313) faisant, pour la première fois, une application de l’article 1199-3 du Code de procédure civile.

Dans les deux affaires, il s’agissait de savoir quelles étaient les modalités de mise en œuvre du droit de visite médiatisé par le Juge des Enfants.

Selon l’article 1199-3 du Code de procédure civile, « La fréquence du droit de visite en présence d’un tiers est fixée dans la décision judiciaire sauf à ce que, sous le contrôle du juge, les conditions d’exercice de ce droit soient laissées à une détermination conjointe entre le ou les parents et la personne, le service ou l’établissement à qui l’enfant est confié. ».

Les solutions rendues par la Cour de cassation sont semblables, bien que l’on soit face à un arrêt de rejet et un arrêt de cassation.

Dans la première décision (n°18-25.313), le droit de visite médiatisé, et notamment sa périodicité, avait été laissé à la libre détermination des parties, soit entre le parent et le service gardien. Dès lors, la lettre de l’article 1199-3 du Code de procédure civile était respectée, dans la mesure où le juge peut, sous son contrôle, laissé une détermination conjointe de ce droit entre le ou les parents et la personne, le service ou l’établissement à qui l’enfant est confié.

Dès lors, aucune violation de l’article 1199-3 du Code de procédure civile n’est observée en l’espèce.

En revanche, dans la seconde décision (n°18-25.894), les faits étaient différents car le choix laissé par l’article 1199-3 du Code de procédure civile n’était pas respecté dans la mesure où, la fixation du droit de visite médiatisé avait été laissé seule au service gardien. Dès lors, la détermination n’étant ni conjointe ni du juge des enfants, la Haute juridiction ne pouvait que casser l’arrêt rendu par la cour d’appel.

Cette solution, au demeurant appréciable quant à sa souplesse, ne donne pas moins lieu à d’épineuses questions, notamment lorsque le service gardien, tarde (trop souvent) à prendre attache avec le parent, privant ainsi la décision du Juge de son effectivité et coupant le lien parent-enfant pourtant privilégié dans les textes.

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La Cour de cassation, par un arrêt rendu le 11 décembre 2019 n°18-24.381, a eu l’occasion de faire une appréciation rigoureuse de la responsabilité d’un agent immobilier dans le cadre d’un mandat de vendre.

En l’espèce, un couple avait confié à un agent immobilier, la vente de leur bien immobilier, l’agent immobilier recevant rémunération pour le travail accompli.

Par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une promesse synallagmatique de vente avec un acquéreur a été signé.

Lors de la réitération de la vente par acte authentique, l’acquéreur ne s’est pas présenté.

Il s’est engagée à payer la somme de 17.000 euros aux vendeurs et celle de 10.000 euros à l’agent immobilier était prévu dans l’acte.

Cet engagement n’ayant pas été respecté, le couple a décidé d’assigner l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation.

La Cour d’appel d’Amiens, par un arrêt rendu le 13 septembre 2018, a rejeté la demande du couple.

Cependant, la Cour de cassation, au visa de l’article 1147 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016), casse l’arrêt de la cour d’appel, en retenant que l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de ne pas les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté.

En effet, selon l’article 1147 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. ».

L’arrêt de la Cour de cassation rappelle ici à juste titre que l’agent immobilier, profession réglementée par la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970, est astreint à certaines obligations auxquelles il ne peut déroger.

Il est alors tenu à une obligation de conseil et de mise en garde envers ses mandants à l’encontre de l’acquéreur.

La Cour de cassation insiste sur la nécessité d’alerter sur la question de la solvabilité de l’acquéreur et de les alerter sur les risques encourus.

S’il ne remplit pas correctement cette obligation, elle considère que l’agent immobilier commet une faute qui engage sa responsabilité contractuelle.

Cette décision, qui peut paraître sévère pour le professionnel, ne peut qu’être accueillie favorablement par les acquéreurs, et plus généralement par les particuliers, qui voient alors leurs relations contractuelles encadrées et stabilisées par le mandat avec l’agent immobilier.

Ce dernier a une obligation supplémentaire, il doit justifier avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties supplémentaires ou les mettre en garde contre le risque d’insolvabilité.

Ainsi, les agents immobiliers, dans le cadre de leur mandat doivent mettre en place des outils d’information de leurs clients afin de ne pas être inquiétés en cas de difficulté sur la solvabilité du potentiel acquéreur et respecter leur devoir de mise en garde.

Difficile équation que propose la Cour de cassation : sans avoir de contrôle sur la solvabilité de l’acquéreur, mettre en garde les mandants et leur conseiller de prendre des garanties.

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https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000039660198&fastReqId=1418135374&fastPos=1