La Cour de cassation, par un arrêt rendu le 11 décembre 2019 n°18-24.381, a eu l’occasion de faire une appréciation rigoureuse de la responsabilité d’un agent immobilier dans le cadre d’un mandat de vendre.

En l’espèce, un couple avait confié à un agent immobilier, la vente de leur bien immobilier, l’agent immobilier recevant rémunération pour le travail accompli.

Par l’intermédiaire de l’agent immobilier, une promesse synallagmatique de vente avec un acquéreur a été signé.

Lors de la réitération de la vente par acte authentique, l’acquéreur ne s’est pas présenté.

Il s’est engagée à payer la somme de 17.000 euros aux vendeurs et celle de 10.000 euros à l’agent immobilier était prévu dans l’acte.

Cet engagement n’ayant pas été respecté, le couple a décidé d’assigner l’acquéreur et l’agent immobilier en indemnisation.

La Cour d’appel d’Amiens, par un arrêt rendu le 13 septembre 2018, a rejeté la demande du couple.

Cependant, la Cour de cassation, au visa de l’article 1147 du Code civil (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016), casse l’arrêt de la cour d’appel, en retenant que l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou de ne pas les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté.

En effet, selon l’article 1147 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. ».

L’arrêt de la Cour de cassation rappelle ici à juste titre que l’agent immobilier, profession réglementée par la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970, est astreint à certaines obligations auxquelles il ne peut déroger.

Il est alors tenu à une obligation de conseil et de mise en garde envers ses mandants à l’encontre de l’acquéreur.

La Cour de cassation insiste sur la nécessité d’alerter sur la question de la solvabilité de l’acquéreur et de les alerter sur les risques encourus.

S’il ne remplit pas correctement cette obligation, elle considère que l’agent immobilier commet une faute qui engage sa responsabilité contractuelle.

Cette décision, qui peut paraître sévère pour le professionnel, ne peut qu’être accueillie favorablement par les acquéreurs, et plus généralement par les particuliers, qui voient alors leurs relations contractuelles encadrées et stabilisées par le mandat avec l’agent immobilier.

Ce dernier a une obligation supplémentaire, il doit justifier avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties supplémentaires ou les mettre en garde contre le risque d’insolvabilité.

Ainsi, les agents immobiliers, dans le cadre de leur mandat doivent mettre en place des outils d’information de leurs clients afin de ne pas être inquiétés en cas de difficulté sur la solvabilité du potentiel acquéreur et respecter leur devoir de mise en garde.

Difficile équation que propose la Cour de cassation : sans avoir de contrôle sur la solvabilité de l’acquéreur, mettre en garde les mandants et leur conseiller de prendre des garanties.

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